Căn hộ cao cấp Thủ Thiêm hiện tập trung trong 7 dự án. Đó là Empire City, The Metropole Thủ Thiêm, khu đô thị Sala, The River Thủ Thiêm, Thủ Thiêm Zeit River, Sarene Residence và Lotte Eco Smart City. Giá thứ cấp phổ biến từ 180 đến 500 triệu đồng/m², cá biệt căn ven sông tại The Metropole chạm 700 đến 800 triệu đồng/m², theo VnExpress ngày 29/5/2026. Bài viết tổng hợp chủ đầu tư, quy mô, giá, trạng thái pháp lý và tiến độ của từng dự án, kèm các mốc hạ tầng đến năm 2028 để người mua tự đối chiếu.
Số liệu trong bài được lấy từ báo cáo CBRE Việt Nam, JLL Việt Nam, Batdongsan.com.vn và các báo VnExpress, Thanh Niên, VOV, Người Lao Động, cập nhật đến tháng 9/2026. Giá bán chỉ mang tính tham khảo, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, thay đổi theo từng căn, tầng, hướng và đợt mở bán.
Thủ Thiêm ở đâu và vì sao được xếp vào phân khúc hạng sang
Khu đô thị mới Thủ Thiêm nằm trên bán đảo đối diện quận 1 qua sông Sài Gòn, thuộc địa bàn quận 2 cũ, TP.HCM. Khu vực này được quy hoạch làm trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ mới của thành phố. Kết nối với trung tâm hiện hữu gồm hầm Thủ Thiêm, cầu Ba Son (Thủ Thiêm 2) và cầu Thủ Thiêm 1.
Mặt bằng giá tại đây cao hơn nhiều so với phần còn lại của thành phố. Theo CBRE Việt Nam dẫn trên Báo Pháp Luật TP.HCM, giá sơ cấp căn hộ TP.HCM năm 2026 đạt khoảng 92 triệu đồng/m². Mức cao nhất ghi nhận tại Thủ Thiêm lên tới 590 triệu đồng/m². Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định trên VnExpress: “Phần lớn dự án tại lõi Thủ Thiêm định vị ở phân khúc sang và siêu sang”.
Nguồn cung mới tại Thủ Thiêm rất hạn chế. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết trên VnExpress rằng “phần lớn quỹ đất ven sông Thủ Thiêm đã được phân bổ cho các chủ đầu tư”. Điều này giải thích vì sao các đợt mở bán mới trong năm 2026 chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã có, thay vì dự án hoàn toàn mới.
Bảng tổng hợp 7 dự án căn hộ cao cấp Thủ Thiêm
Bảng dưới đây xếp các dự án theo thứ tự từ đã bàn giao đến chưa mở bán. Trạng thái pháp lý dùng ba mức: ✅ đã hoàn thiện và có văn bản dẫn chiếu, ⏳ đang hoàn thiện, ⚠️ chưa rõ hoặc chỉ có thông tin từ nguồn môi giới.
| Dự án | Chủ đầu tư / đơn vị phát triển | Quy mô | Giá tham khảo (triệu đồng/m²) | Tiến độ và pháp lý |
|---|---|---|---|---|
| The River Thủ Thiêm | Refico | 3,5 ha, 3 tòa 12 đến 18 tầng, khoảng 525 căn | 180 – 250 (thứ cấp, 8/2026) | Bàn giao 2022. ⚠️ Sổ hồng theo nguồn môi giới, cần đối chiếu bản gốc |
| Thủ Thiêm Zeit River | GS E&C (Hàn Quốc) | 9.125 m², 2 tòa 25 và 32 tầng, 300 căn | 26 – 80 tỷ đồng/căn (rao bán thứ cấp) | Hoàn thành 2023. ⚠️ Sổ hồng theo nguồn môi giới, cần đối chiếu bản gốc |
| Khu đô thị Sala (Sarimi, Sadora, Sarina, Sarica) | Đại Quang Minh (Thaco) | Nhiều tòa, đã có cư dân | 125 – 260 (thứ cấp) | Đã bàn giao. ⚠️ Cần kiểm tra sổ từng căn |
| Empire City (Linden, Tilia, Cove, Narra) | Keppel Land, Tiến Phước, Gaw Capital, Trần Thái | 14,5 ha, tháp Empire 88 tầng | 250 – 500 (thứ cấp) | Linden, Tilia, Cove đã bàn giao. Narra ⏳ đang thi công móng |
| The Metropole Thủ Thiêm (Galleria, Crest, Opera, OpusK) | Quốc Lộc Phát, phát triển bởi SonKim Land | 7,6 ha, khoảng 1.600 căn | 330 – 500 (thứ cấp); 250 – 450 (OpusK sơ cấp) | 3 giai đoạn đầu bàn giao 2021 đến 2024. OpusK ⏳ đang xây, 190 căn |
| Sarene Residence (Sala) | Đại Quang Minh (Thaco) | 1 tháp 21 tầng, 3 tầng đế, 2 hầm | Từ 200 (sơ cấp, dự kiến) | ⏳ Đang thi công, mở bán 2026 |
| Lotte Eco Smart City | Lotte Group | 7,45 ha, hơn 11 tháp 4 đến 50 tầng | Dự báo trên 300 | Khởi công 2/9/2022. ⚠️ Chưa mở bán, đang hoàn tất thủ tục |
Giá tham khảo tại thời điểm tháng 5 đến tháng 8/2026, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, có thể thay đổi theo từng đợt mở bán. Nguồn: VnExpress 29/5/2026, Người Lao Động 19/12/2025, infocanho.com 8/2026, Batdongsan.com.vn. Tình trạng thế chấp dự án chưa có công bố tổng hợp công khai, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP.
Chi tiết từng dự án căn hộ cao cấp Thủ Thiêm
Phần này đi sâu vào từng dự án theo cùng một khung: vị trí, quy mô, sản phẩm, giá và trạng thái pháp lý. Người đọc có thể so sánh trực tiếp giữa các dự án mà không cần tra thêm nguồn khác.
1. Empire City: tổ hợp 14,5 ha có tháp 88 tầng
Empire City là tổ hợp phức hợp quy mô 14,5 ha tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, do liên doanh Keppel Land, Tiến Phước, Gaw Capital Partners và Trần Thái phát triển. Dự án gồm các phân khu căn hộ Linden, Tilia, Cove, Narra, khối thương mại và tháp Empire 88 tầng. Ba phân khu Linden, Tilia và Cove đã bàn giao, Narra khởi công tháng 11/2025 và đang trong giai đoạn thi công móng, theo Thư viện Nhà đất.
Giá thứ cấp tại Empire City dao động 250 đến 500 triệu đồng/m² tùy phân khu và tầm nhìn, theo VnExpress ngày 29/5/2026. Theo rao bán trên trang môi giới empirecityvn.com tháng 9/2026, căn 1 phòng ngủ 50 đến 65 m² có giá 10 đến 14,5 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ 14 đến 26 tỷ đồng. Với người mua, mức chênh giữa các phân khu phản ánh vị trí ven sông và mức độ hoàn thiện, nên cần so cùng loại căn khi đàm phán.
Pháp lý: các phân khu đã bàn giao ở trạng thái đã có cư dân sinh sống. Narra ở trạng thái ⏳ đang thi công. Người mua cần yêu cầu bản sao giấy phép xây dựng và văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng cấp, trước khi đặt cọc.
2. The Metropole Thủ Thiêm: mặt bằng giá cao nhất khu vực
The Metropole Thủ Thiêm rộng khoảng 7,6 ha, tọa lạc mặt tiền đường Trần Bạch Đằng, ngay chân cầu Ba Son. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát, đơn vị phát triển là SonKim Land. Dự án có bốn giai đoạn với tổng cộng khoảng 1.600 căn. The Galleria Residence 456 căn bàn giao 8/2021, The Crest Residence 240 căn bàn giao 12/2023. The Opera Residence 646 căn bàn giao 3/2024, The OpusK Residence 190 căn đang xây.
Đây là dự án có giá cao nhất Thủ Thiêm tính đến tháng 5/2026. VnExpress ghi nhận giá thứ cấp tại Galleria, Crest và Opera từ 330 đến 500 triệu đồng/m², căn ven sông có tầm nhìn đặc biệt 700 đến 800 triệu đồng/m². Giai đoạn OpusK chào bán sơ cấp 250 đến 450 triệu đồng/m². Phí quản lý theo trang môi giới infocanho.com là 38.500 đồng/m²/tháng, chưa gồm phí gửi xe.
Pháp lý: The OpusK đã có giấy phép xây dựng và đang ở bước ký hợp đồng với khách hàng, theo Thư viện Nhà đất, xếp mức ⏳. Ba giai đoạn trước đã bàn giao và có cư dân. Người mua thứ cấp cần kiểm tra sổ hồng từng căn, vì thời điểm cấp sổ có thể khác nhau giữa các tòa.
3. Khu đô thị Sala: dữ liệu giá 10 năm đáng tham khảo nhất
Sadora, Sarimi, Sarina, Sarica
Khu đô thị Sala do Công ty Đại Quang Minh, thành viên Thaco Group, phát triển ở phía Nam Thủ Thiêm, dọc đại lộ Mai Chí Thọ và đường Nguyễn Cơ Thạch. Các tòa căn hộ Sarimi, Sadora, Sarina, Sarica đã bàn giao và có cư dân ổn định nhiều năm. Đây là khu có chuỗi dữ liệu giá thứ cấp dài nhất Thủ Thiêm, đủ 10 năm để đối chiếu.
Theo Báo Người Lao Động ngày 19/12/2025, căn hộ khu Sadora đang giao dịch 125 đến 175 triệu đồng/m², trong khi giá mở bán ban đầu chỉ 43 đến 47 triệu đồng/m². Mức tăng dao động 160 đến 390% tùy tòa trong một thập kỷ. Sarica và Sarimi hiện giao dịch 200 đến 260 triệu đồng/m², theo VnExpress tháng 5/2026. Cần lưu ý hiệu suất quá khứ không bảo đảm cho tương lai, và giai đoạn tăng mạnh nhất gắn với thời điểm hoàn thành hầm Thủ Thiêm và cầu Ba Son.
Sarene Residence: dự án mới của Sala sau 8 năm
Sarene Residence & Commercial Complex là tòa căn hộ mới của Đại Quang Minh, nằm liền kề khu Sadora. Công trình có 2 tầng hầm, 3 tầng đế và tháp 21 tầng, thiết kế bởi Ong & Ong, nhà thầu Central. Máy móc và cần cẩu đã được đưa vào công trường từ tháng 12/2025, theo Người Lao Động. VnExpress dẫn mức giá sơ cấp dự kiến từ 200 triệu đồng/m².
Trạng thái Sarene Residence: ⏳ đang thi công, kế hoạch mở bán trong năm 2026. Chủ đầu tư chưa công bố chính sách bán hàng chính thức, mọi mức giá hiện nay là dự kiến.
4. The River Thủ Thiêm: dự án ven sông đã bàn giao của Refico
The River Thủ Thiêm tọa lạc tại số 23 Trần Bạch Đằng, gần cầu Thủ Thiêm 1, do Refico phát triển. Giai đoạn 1 gồm 3 tòa cao 12 đến 18 tầng với khoảng 525 căn hộ và 17 căn thương mại trên diện tích 3,5 ha. Dự án bàn giao và đón cư dân từ năm 2022.
Theo trang môi giới infocanho.com cập nhật tháng 8/2026, giá thứ cấp quy đổi 180 đến 250 triệu đồng/m². Căn 1 phòng ngủ 64 m² rao 11,5 đến 13 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ 90 đến 94 m² rao 17,5 đến 20 tỷ đồng. Phí quản lý 27.500 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thấp hơn Empire City và The Metropole, đổi lại tòa thấp tầng và số căn ít hơn.
Pháp lý: nguồn môi giới cho biết đã cấp sổ hồng cho cư dân, tuy nhiên đây là thông tin ⚠️ chưa được đối chiếu với văn bản gốc. Refico cũng được ghi nhận chuẩn bị ra mắt hơn 200 căn hộ hạng sang tại lô 3.13 Thủ Thiêm, theo Thư viện Nhà đất, thông tin giá và tên thương mại chưa công bố.
5. Thủ Thiêm Zeit River: 300 căn của nhà thầu Hàn Quốc GS E&C
Thủ Thiêm Zeit River nằm trên đường Nguyễn Cơ Thạch, do GS Engineering & Construction phát triển thông qua GS Enterprise Vietnam. Dự án có 2 tòa T1 25 tầng và T2 32 tầng với 300 căn hộ, cùng phần shophouse và nhà phố, trên khu đất 9.125 m². Căn hộ từ 1 phòng ngủ 60 m² đến 4 phòng ngủ 180 đến 200 m², bàn giao hoàn thiện nội thất, hoàn thành năm 2023.
Theo tin rao trên Batdongsan.com.vn, căn 3 phòng ngủ đang chào từ khoảng 26 tỷ đồng, căn duplex lớn lên tới 80 tỷ đồng. Số lượng căn ít khiến nguồn hàng thứ cấp mỏng, thời gian tìm căn phù hợp thường dài hơn so với Empire City. Pháp lý: quyền sở hữu lâu dài theo mô tả của tin rao, xếp ⚠️ cho đến khi người mua đối chiếu sổ từng căn. Giai đoạn 2 mang tên Zeit Central đã hoàn thành san lấp, dự kiến triển khai chi tiết trong năm 2026.
6. Lotte Eco Smart City: dự án lớn nhất còn chờ mở bán
Lotte Eco Smart City là tổ hợp 7,45 ha tại khu chức năng 2A, gồm hơn 11 tháp cao 4 đến 50 tầng, có trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng và căn hộ. Dự án khởi công ngày 2/9/2022 và đặt mục tiêu hoàn thành năm 2028, theo trang thông tin dự án ecosmartcityvn.com. Đến giữa năm 2026, công trường mới hoàn thành rào chắn và công tác chuẩn bị, dự án đang trong quá trình hoàn tất thủ tục để thi công.
Znews cho biết Lotte đang tìm đối tác góp vốn với tỷ lệ tối đa 35%, các đơn vị được nhắc tới gồm SonKim Land và Phát Đạt. VnExpress dự báo giá sơ cấp trên 300 triệu đồng/m² khi mở bán. Trạng thái pháp lý xếp ⚠️: chưa có giá chính thức, chưa có văn bản đủ điều kiện bán, mọi thông tin giá hiện nay là dự báo hoặc thông tin marketing.
Giá căn hộ Thủ Thiêm đã tăng bao nhiêu và còn dư địa không
Giá thứ cấp tại Thủ Thiêm tăng nhanh hơn mặt bằng chung TP.HCM trong 12 tháng qua. Theo CBRE Việt Nam dẫn trên VnExpress ngày 29/5/2026, giá thứ cấp căn hộ toàn TP.HCM tăng 26%, riêng Thủ Thiêm tăng 40%. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán tại Thủ Thiêm tăng 30% trong một năm, 84% trong hai năm và gấp 3,3 lần so với 5 năm trước.
Dự báo cho phần còn lại của năm 2026 nghiêng về tiếp tục tăng ở thị trường sơ cấp. JLL Việt Nam dự báo giá sơ cấp trung bình tại Thủ Thiêm có thể đạt khoảng 215 triệu đồng/m², tương đương 8.100 USD/m², vào cuối năm 2026, theo VietnamFinance ngày 24/5/2026. Bà Lê Thị Huyền Trang nhận định: “Từ nay đến cuối năm, mặt bằng giá sơ cấp tại Thủ Thiêm dự kiến tiếp tục biến động mạnh.”
Điểm cần cân nhắc là tốc độ tăng này đã phản ánh phần lớn kỳ vọng hạ tầng. Sala tăng 160 đến 390% trong 10 năm chủ yếu nhờ giai đoạn hầm Thủ Thiêm và cầu Ba Son hoàn thành, khi giá nền còn thấp. Với giá nền hiện tại 200 đến 500 triệu đồng/m², biên độ tăng tương tự khó lặp lại, và bài viết này không đưa ra bất kỳ dự phóng lợi nhuận nào.
Hạ tầng Thủ Thiêm 2026 đến 2028 tác động đến từng dự án ra sao
Ba nhóm hạ tầng đang thay đổi giá trị vị trí của từng dự án: cầu kết nối, trung tâm hành chính mới và không gian công cộng. Mỗi nhóm có mốc thời gian và mức độ chắc chắn khác nhau.
- Cầu Thủ Thiêm 4: tổng vốn khoảng 5.063 tỷ đồng, dài 2,16 km, 8 làn xe, nối đường Nguyễn Văn Linh (quận 7 cũ) với đường Nguyễn Cơ Thạch. Dự kiến khởi công quý III/2026, hoàn thành quý IV/2028, theo VOV ngày 6/2/2026. Dự án hưởng lợi trực tiếp: Zeit River và Sala vì nằm trên trục Nguyễn Cơ Thạch.
- Trung tâm chính trị, hành chính mới: UBND TP.HCM duyệt điều chỉnh quy hoạch 128,51 ha thuộc phân khu 1, bố trí trung tâm hành chính gần hồ trung tâm và mở rộng khu trung tâm tài chính quốc tế, theo Thanh Niên ngày 20/2/2026. Nhóm dự án gần khu chức năng 1 và 2A như Lotte Eco Smart City, Empire City và The Metropole nằm trong bán kính đi bộ.
- Cầu đi bộ và công viên hồ trung tâm: cầu đi bộ Thủ Thiêm nối Bến Bạch Đằng khởi công 29/3/2025, mục tiêu khánh thành dịp 2/9/2026. Công viên hồ trung tâm và Cung văn hóa thiếu nhi khởi công 10/10/2025, theo Thư viện Nhà đất. Đây là hạ tầng phục vụ đời sống, ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực nhiều hơn nhu cầu đầu tư.
Người mua nên đối chiếu mốc bàn giao của dự án với mốc hạ tầng. Narra Residences mới thi công móng và Sarene Residence mới vào công trường cuối năm 2025. Nếu theo chu kỳ xây dựng thông thường 2 đến 3 năm cho tháp cao tầng, hai phân khu này sẽ hoàn thành quanh thời điểm cầu Thủ Thiêm 4 dự kiến xong. Đây là giả định của người viết, không phải công bố của chủ đầu tư. Cầu Thủ Thiêm 4 từng nhiều lần điều chỉnh phương án đầu tư trước khi được thống nhất chủ trương đầu tư công đầu năm 2026, nên cần dự phòng kịch bản chậm.
Rủi ro cần tính trước khi mua căn hộ cao cấp Thủ Thiêm
Phân khúc hạng sang có bốn rủi ro đặc thù mà brochure chủ đầu tư thường không đề cập. Người mua cần tự lượng hóa từng rủi ro trước khi quyết định.
- Thanh khoản ở ngưỡng giá cao: theo ông David Jackson trên Znews, người mua tại Thủ Thiêm thường bỏ ra từ 20 tỷ đồng cho một căn. Tệp khách ở mức này hẹp, thời gian bán lại thường dài hơn căn hộ phổ thông.
- Chi phí vốn vay: lãi suất thả nổi năm 2026 đã lên 12 đến 13%/năm, có ngân hàng tới 16,5%, theo phân tích của Á Đông Land trong bài có nên vay mua nhà năm 2026. Với căn 20 tỷ vay 50%, tiền lãi năm đầu sau ưu đãi có thể vượt 1,2 tỷ đồng.
- Nguồn cung hạng sang tăng: CBRE ghi nhận hơn 50% nguồn cung mới tại TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, theo Báo Pháp Luật TP.HCM. Cạnh tranh từ The Global City, Grand Marina và các dự án ven sông khác có thể kéo dài thời gian hấp thụ.
- Pháp lý dự án chưa mở bán: Lotte Eco Smart City đã khởi công gần 4 năm nhưng chưa mở bán. Đặt cọc giữ chỗ khi chưa có văn bản đủ điều kiện bán là rủi ro mất thời gian và chi phí cơ hội.
Checklist 5 bước trước khi đặt cọc
Nghị định 357/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 1/3/2026, yêu cầu chủ đầu tư công bố hồ sơ pháp lý, tiến độ và tình trạng thế chấp của dự án. Người mua có căn cứ pháp lý để yêu cầu các tài liệu này thay vì chỉ nghe tư vấn viên.
- Yêu cầu bản sao giấy phép xây dựng và văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Hỏi tình trạng thế chấp dự án tại ngân hàng và văn bản giải chấp cho căn hộ định mua.
- So giá sơ cấp với giá thứ cấp cùng phân khu, tính cả phí quản lý 27.500 đến 38.500 đồng/m²/tháng và phí gửi xe.
- Tính dòng tiền trả nợ với lãi suất thả nổi 12 đến 13%/năm, không dùng lãi suất ưu đãi năm đầu để ra quyết định.
- Đối chiếu mốc bàn giao của dự án với tiến độ cầu Thủ Thiêm 4 và trung tâm hành chính, dự phòng kịch bản hạ tầng chậm 12 đến 24 tháng.
So sánh với các lựa chọn cao cấp khác ở khu Đông TP.HCM
Người mua có ngân sách dưới 15 tỷ đồng thường cân nhắc các dự án cao cấp ngoài lõi Thủ Thiêm nhưng cùng khu Đông. The Global City tại phường An Phú, kết nối về Thủ Thiêm qua trục Mai Chí Thọ, có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể. The Privé tại khu Nam Rạch Chiếc và Masteri Cosmo Central là hai lựa chọn khác trong cùng khu Đông.
Điểm khác biệt của Thủ Thiêm nằm ở quỹ đất ven sông đối diện quận 1 và quy hoạch trung tâm tài chính quốc tế, hai yếu tố các khu vực lân cận không có. Đổi lại, người mua trả giá cao gấp 2 đến 4 lần cho cùng diện tích. Việc lựa chọn phụ thuộc vào mục tiêu ở thực hay tích sản dài hạn, và khả năng chịu đựng thanh khoản chậm. Bài viết về 9 tuyến metro TP.HCM giai đoạn 2026 đến 2027 cung cấp thêm bối cảnh kết nối cho toàn khu Đông.
Kết luận
Căn hộ cao cấp Thủ Thiêm năm 2026 gói gọn trong 7 dự án, chia thành ba nhóm. Nhóm đã bàn giao gồm The River, Zeit River, Sala, Empire City và The Metropole giai đoạn 1 đến 3, có thể xem thực tế và kiểm tra sổ. Nhóm đang mở bán sơ cấp gồm OpusK, Narra và Sarene. Nhóm chờ pháp lý là Lotte Eco Smart City.
Giá thứ cấp 180 đến 500 triệu đồng/m² đã tăng 40% trong 12 tháng, nhanh hơn thị trường chung.
Với người mua, việc cần làm không phải là chọn dự án đắt nhất hay rẻ nhất. Việc cần làm là đối chiếu mốc bàn giao với mốc hạ tầng, kiểm tra văn bản pháp lý theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP và tính dòng tiền với lãi suất thả nổi thực tế. Để nhận bảng giá cập nhật, mặt bằng căn và hồ sơ pháp lý từng dự án tại Thủ Thiêm, liên hệ Á Đông Land qua hotline 0901.30.30.92 hoặc để lại thông tin tại form bên dưới.